我司受理委托之后，马上派出专家团队，在资深业务经理黑经理带领下，估价师王工，张工一行人从市区总部出发，经过40多分钟车程来到了薄山湖风景区。话说薄山湖风景名胜区位于河南省驻马店市确山县城南l8公里处，西北紧邻素有“小延安”之称的竹沟革命根据地，南连“翡翠画廊”天目山，京珠高速公路、京广铁路、107国道贯通南北，景区面积240平方公里，森林履盖率90%以上，湖面22平方公里。景区内群峰苍翠，碧水千曲。为首批国家级森林公园、国家级水利风景区、省级风景名胜区。著名景观有鲸鱼岛、灵龟岛、红枫岛、骆驼峰、毛竹林、虎啸峰、将军壁、猴儿崖、翠竹溪、龙女潭、卢王寨遗址，现代军事水上（下）训练中心等百余处。集古、幽、秀、奇于一体，素有"中原漓江"、"百里画廊"之美誉。薄山湖翠竹溪景区文化内涵丰厚，自古就有"朗陵胜景"、"天中奥区"、"中原龙湖"之美誉，唐代大诗人李白，大书法家颜真卿留有干古诗章：明太祖朱元章御笔亲书"薄山";现代艺术家慧眼识珠，中央电视台《西游记》、 《长征》剧组把这里作为外景地。薄山湖"秀含千湖水"、"万千风光在薄山一湖"是杨洁、唐国强对薄山湖风景区的赞誉。薄山湖野生猕猴英姿六十里画廊。薄山湖湖水质纯净，环境幽雅，是动植物繁衍生息的天堂。景区内植物有l400多种，其中马尾松、杜鹊、枫香、珂楠为中国北缘分布树种，大叶朴、野皂荚为中国南缘分布树种；野大豆、杜仲、绒毛皂荚、香果树为国家重点保护植物；薄山兰花品质优异，种类繁多，是中国北方著名的兰花品种资源库。景区动物近百种，仅鸟类就有白天鹅、鸳鸯、锦鸡等珍稀种类十多种，鱼类有娃娃鱼、桂鱼、昌鱼、薄山松针鱼等三十多种。景区内盛产板栗、狲猴桃、八月炸、野山菌等名贵特产。景区星级宾馆、游乐休闲、商务购物、交通通讯等接待设施完备，并有天然浴场、情人度假村、军事夏令营、特猎垂钓园等特色服务项目，是旅游观光、游山戏水、休闲娱乐的理想乐园。
好了，言归正传：估价对象为薄山风景区内一栋别墅，临山傍水而建，总层数2层，砖混结构，约建成于1999年，建筑面积360.00平方米。经实地查勘，外墙面贴瓷片，维护状况较好，户型设计为一梯两户，每户户型为二室一厅，室内简单装修，地面铺地板砖，墙面及顶棚罩白，但维护状况较差，墙面有大面积脱灰，门窗损坏严重；整体配套有水电设施。委托方提供估价对象的《房屋所有权证》编号为“字第011248号”，证载房屋所有权人为驻马店市粮食培训中心（原地区粮食培训中心），证载房屋状况：幢号1#别墅，建筑结构砖混，层数贰，建筑面积360.00平方米。本估价标的估价目的是为委托方确定拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值，价值时点为实地查勘日期2015年1月 8日，本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章为《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国土地管理法》，本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》，《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013），《建筑工程工程量清单计价规范》，《河南省建筑与装饰工程计价表》，《河南省建设工程工程量清单计价项目指引》，《河南省建设工程费用定额》，类似工程量竣工决算书。委托方提供的有关资料有房地产估价委托合同，房屋所有权证复印件。本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。所谓独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。合法原则以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。最高最佳使用原则是以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。替代原则，估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。价值时点原则，要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等。根据估价人员现场查勘，估价对象为风景区内别墅，区域内交易案例少，且该类交易一般不公开，难以获取其交易情况；估价对象目前状态无法获取收益；估价对象房屋的建造成本数据交易搜集难度较大。故综合分析，结合估价对象实际情况，采用成本法进行价值测算。成本法是首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用、应纳税金、和正常开发利润并求和，再结合成新率（综合考虑年限、实体状况、功能性和经济性贬值求取）估算出估价对象的市场价格。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析所掌握资料与影响房地产市场价值诸多因素的基础上，采用成本法测算，并结合估价经验与影响估价对象房地产价值的因素进行分析、判断，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币32.4000万元，大写人民币：叁拾贰万肆仟圆整。估价人员为注册房地产估价师王丹，注册房地产估价师张云龙。估价作业日期： 2015年1月19日至 2015年1月22日。随后，我司出具了专业的估价报告。估价报告应用的有效期：本估价报告应用的有效期为半年，自报告出具日算起。此次估价到此圆满结束，受到委托单位一致好评，并最总以80万拍卖价格成交。
