随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从2014年6月开始取消限购，而限贷政策也在2014年9月30日随着央行对首套房认定政策的改变而有所放松，自2014年11月22日开始连续多次的降准降息，购买住房税收优惠，降低贷款首付比例，降低房地产开发项目自有资本金比例，放宽住房公积金提取条件、提高住房公积金使用效率等一系列“救市”政策，这一系列刺激政策的力度和广度可谓前所未有。而政策所起到的作用却十分有限，当前国内房地产市场并未出现全面复苏。中国房地产市场何去何从？笔者将从影响房地产走势的各项因素入手分析，与大家一起探讨中国未来的房地产市场走势。

 

一、近期房地产调控政策

 

首先我们来回顾一下近一年来政府出台的刺激房地产发展的政策，为了让大家更直观的感受一下政策的频率、广度和力度，笔者将按时间顺序罗列，而不按政策类型加以分类。

 

1、取消限购，放宽限贷。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从2014年6月开始取消限购，限购令逐步在各地退位。而限贷政策也在2014年9月30日随着央行对首套房认定政策的改变而有所放松，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行可执行首套房贷款政策。

 

2、中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

 

3、放宽提取住房公积金支付房租条件。2015年1月20日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部和中国人民银行三部委联合发文《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》（建金[2015]19号），从明确租房提取条件、规范租房提取额度、简化租房提取要件、提高提取审核效率等方面改进住房公积金提取机制，促进住房租赁市场发展。

 

4、降准0.5个百分点。2015年2月4日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，宣布对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

 

5、中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

 

6、优化住房及用地供应结构。2015年3月25日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发文《国土资源部 住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），从控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，优化住房供应套型结构，用地结构促进房地产市场平稳健康发展。政策重点在于：房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。

 

7、降低首付比例。2015年3月30日，《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

 

8、调整个人住房转让营业税政策。2015年3月30日，财政部和国家税务总局联合发文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。免征年期由5年缩短为2年。

 

9、降准1个百分点。2015年4月19日，中国人民银行决定自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点。

 

10、对称降息0.25个百分点。5月10日，中国人民银行宣布自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。

 

11、中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

 

同时，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

 

12、中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。

 

自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。

 

13、下调住房公积金存贷款利率。2015年8月27日，《住房城乡建设部关于按照中国人民银行规定实施住房公积金存贷款利率调整的通知》（建金[2015]126号），下调个人住房公积金存贷款利率0.25个百分点。

 

14、下调住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例。2015年8月27日，《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（建金[2015]128号），对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。

 

15、下调房地产开发项目资本金比例。2015年9月9日，国务院发文《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号），房地产开发项目最低资本金比例：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

 

16、降低首付比例。2015年9月24日，《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

 

17、全面推行公积金异地贷款业务。2015年9月29日，《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金[2015]150号），要求从提高实际贷款额度、设区城市统筹使用资金、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务、简化业务审批要件等方面，切实提高住房公积金使用效率。

 

18、推广信贷资产质押再贷款试点。2015年10月10日，人民银行在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省（市）推广试点。信贷资产质押再贷款试点地区人民银行分支机构对辖内地方法人金融机构的部分贷款企业进行央行内部评级，将评级结果符合标准的信贷资产纳入人民银行发放再贷款可接受的合格抵押品范围。简单理解就是，商业银行发放贷款，将符合要求的贷款业务（信贷资产）质押给人民银行，人民银行开动印钞机给商业银行发放再贷款，其结果就是基础货币投放。

 

二、房地产市场现状

 

1、2015年国内大中城市住宅销售价格变动情况

 

笔者整理了国家统计局发布的2015年1-8月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况（详见表一表二）。

 

注：表中2、3月同比上涨城市个数为0，2月最高涨幅为0，即持平,3月最高涨幅为负数，即最小降幅。

 

 

从新建住宅和二手住宅销售价格变动情况分析，随着政府密集的出台救市政策，部分城市的房价开始企稳回升，价格环比上涨的城市整体呈增加趋势，但与去年同期相比，70个大中城市中，新建住宅价格下降的城市有61个，二手住宅价格下降的城市有62个。进一步分析，价格上涨的城市中，涨幅最大的为深圳市，且呈现“一枝独秀”的态势，其他城市涨幅很小。中国房地产要实现全面复苏还“任重道远”。

 

2、商品房销售和待售情况

 

据国家统计局发布的2015年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况，1-8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长8.0%，办公楼销售面积增长8.5%，商业营业用房销售面积增长1.2%。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。其中，住宅销售额增长18.7%，办公楼销售额增长12.9%，商业营业用房销售额下降2.5%。

 

 

8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。其中，住宅待售面积减少194万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积增加157万平方米。

 

从以上数据来看，开发商抓紧政策利好加快去库存步伐，住宅待售面积比7月有所减少，商业库存进一步恶化。但与去年同期相比，商品房待售面积66324万平方米，增加18.1%，其中住宅42861万平方米，增加15.7%，办公楼3073万平方米，增加39.4%，商业营业用房12697万平方米，增加17.8%，未售库存积压严重，住宅市场的结构性问题仍待解决。

 

三、土地出让市场

 

中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报（2015年1-9月）》显示，2015年前三季度，全国土地出让金和出让面积同步下滑，但楼面均价不降反升，其中一二线城市价格坚挺，三四线城市土地市场低迷。

 

供应情况：全国300个城市共推出土地21677宗，同比减少18%；推出土地面积74748万平方米，同比减少25%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）6211宗，同比减少20%；推出土地面积23963万平方米，同比减少31%。

 

成交情况：全国300个城市共成交土地16139宗，同比减少26%；成交面积56526万平方米，同比减少30%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4202宗，同比减少31%；成交面积17724万平方米，同比减少35%。

 

出让金：全国300个城市土地出让金总额为13507亿元，同比减少23。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为9478亿元，同比减少19%。

 

成交价格：全国300个城市成交楼面均价为1308元/平方米，同比上涨11%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价2108元/平方米，同比上涨22%。

 

溢价率：全国300个城市土地平均溢价率13%，较去年同期上升2个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率18%，较去年同期上升5个百分点。

 

从数据上分析，房地产市场的低迷传导到土地市场，土地成交面积和成交金额大幅减少，流拍率增加。受三四线城市商品房库存积压严重影响，开发商战略重点转回大城市，一二线城市拿地竞争日趋激烈，这也导致一二线城市楼面均价及溢价率上涨。